Família vai aumentar: como escolher um imóvel maior na Grande São Paulo

Para escolher um imóvel maior quando a família vai crescer, defina primeiro o espaço que ela precisará nos próximos 5 a 10 anos, depois escolha entre apartamento e casa pela sua rotina e da sua família e só então feche a conta da troca: avaliação precisa do imóvel atual, enquadramento no SFH para imóveis de até R$ 2,25 milhões e isenção de IR na recompra em até 180 dias.

Nós somos o Senhor Apê, imobiliária com sede no Bairro Jardim, em Santo André (SP), registrada no CRECI-SP sob o nº 27.230-J. Intermediamos a compra e a venda de imóveis residenciais de alto padrão em Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e na capital paulista. Reunimos aqui os critérios que usamos quando uma família nos procura com a frase "precisamos de mais espaço".

O ponto de partida é demográfico. Segundo o IBGE, no Censo 2022 a média de moradores por domicílio no país foi de 2,79, abaixo dos 3,31 de 2010, e o demógrafo do instituto Márcio Minamiguchi atribui a queda a uma mudança nas estruturas das famílias, que, menores, passaram a ocupar uma quantidade maior de lares. Quem passa de três para quatro ou cinco moradores está acima da média, e a régua que serve para a média não serve para essa família.

1. Quantos quartos e quantos metros quadrados vou precisar?

Uma família aumenta de formas diferentes: a chegada de um filho, por nascimento ou adoção, um pai ou uma mãe que passa a morar junto em razão da idade, um filho adulto que volta para casa ou enteados em guarda compartilhada. Cada motivo pede um tipo de espaço, e um quarto a mais para um bebê não resolve a rotina de um idoso. Antes de contar quartos, identifique o motivo do crescimento, porque é ele que define o espaço necessário.

O horizonte certo de planejamento é de 5 a 10 anos, porque é nesse período que a necessidade muda de verdade. Comprar imóvel para uma família que cresce funciona como comprar sapato de criança: o número exato de hoje aperta em pouco tempo. Dimensione o imóvel para a família que vocês serão daqui a alguns anos, não para a de hoje.

Quando a família cresce com a chegada de um filho

A American Academy of Pediatrics, em sua recomendação de 2022 sobre sono seguro (Moon e colaboradores, revista Pediatrics), orienta que o bebê durma no quarto dos pais, em berço próprio, de preferência nos primeiros seis meses. Isso significa que o quarto extra não precisa existir no dia em que a criança chega. Esse intervalo dá à família tempo para comprar com critério, sem a pressão de uma data fixa.

Quando um dos pais vem morar junto

Para um pai ou uma mãe idosos, a quantidade de quartos pesa menos do que o acesso a eles. Dormitório próximo de um banheiro, ausência de degraus no trajeto, box sem desnível, portas largas e elevador no prédio reduzem o risco de quedas no dia a dia. A ABNT NBR 9050, norma brasileira de acessibilidade em edificações, é a referência técnica para avaliar se o imóvel comporta essas adaptações. Para quem recebe os pais, um imóvel acessível vale mais do que um imóvel apenas grande.

Critérios para ter em mente antes das visitas

Quartos: os filhos vão dividir quarto ou cada um terá o seu, considerando diferença de idade e de sexo entre eles?
Trabalho em casa: alguém da família trabalha em regime remoto ou híbrido e precisa de um cômodo fechado, separado dos quartos?
Banheiros: uma suíte e um banheiro social atendem a rotina da manhã de todos os moradores?
Área de serviço: o espaço comporta lavadora, secadora e o volume de roupa que uma criança pequena gera?
Vagas e depósito: há espaço para os carros da família, carrinho de bebê, cadeira de rodas ou andador e itens sazonais sem ocupar a sala?
Ventilação dos dormitórios: os quartos e as suítes têm janela para área externa e paredes sem sinais de umidade ou mofo?

O último critério merece atenção especial quando há crianças. As diretrizes da Organização Mundial da Saúde sobre qualidade do ar interno (WHO Guidelines for Indoor Air Quality: Dampness and Mould, 2009) associam umidade e mofo em ambientes internos a sintomas respiratórios e a asma, e a ventilação natural é uma das formas de controlar essas condições. Na visita, observe se a janela abre para área ventilada, e não para um poço estreito, e procure manchas, descascamento de pintura e cheiro de umidade. Um dormitório bem ventilado reduz a exposição da criança a fatores associados a doenças respiratórias.

Na comparação de metragem, use sempre a área privativa, não a área total. A ABNT NBR 12721 separa a área privativa (de uso exclusivo da unidade) das áreas comuns rateadas, e anúncios diferentes podem destacar números diferentes. Comparar a área total de um imóvel com a área privativa de outro distorce a decisão.

2. Apartamento ou casa, e em qual cidade?

A escolha entre apartamento e casa depende menos de preferência estética e mais da rotina que a família quer ter. A pergunta útil não é "qual é melhor", e sim "qual custo e qual esforço a família aceita assumir". Os critérios de comparação são estes:

Lazer infantil: o apartamento em condomínio com área de lazer oferece espaço para a criança brincar sem sair do prédio, e a casa oferece área externa privativa, que depende de manutenção própria.
Segurança: o condomínio divide o custo de portaria e controle de acesso entre as unidades, enquanto na casa esse custo é mais enxuto, mas a sua gestão fica com a sua família.
Custo fixo mensal: o apartamento traz a taxa condominial, e a casa traz manutenção de telhado, jardim, pintura externa e sistemas de segurança, que variam de acordo com o seu nível de exigência.
Acessibilidade: o apartamento com elevador resolve o deslocamento vertical de um idoso ou da família quando chega com compras, enquanto a casa térrea resolve o mesmo problema sem depender de equipamento.
Expansão futura: a casa pode comportar ampliação, sujeita à aprovação da prefeitura, enquanto o apartamento tem a planta fixa definida na incorporação.

Na localização, cada família deve cruzar quatro distâncias: escola, trabalho, rede de apoio (avós e familiares) e serviços de saúde pediátrica ou geriátrica. Em Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e na capital, esse cálculo muda bastante conforme o bairro, e o teste mais confiável é fazer o trajeto de carro no horário de pico antes de decidir. O bairro certo é o que reduz o deslocamento diário da família inteira, não só de quem dirige.

3. Como vender o imóvel atual e comprar o novo sem perder dinheiro?

Trocar de imóvel são duas operações que dependem uma da outra: uma venda e uma compra. Quem negocia as duas sem coordenação corre o risco de vender barato com pressa ou de pagar aluguel enquanto espera. Abaixo, tratamos primeiro do seu papel como vendedor e depois do seu papel como comprador. Também é possível realizar a permuta de imóveis, embora a dificuldade seja muito maior não apenas de achar um proprietário que aceite, como encontrar alguém que tenha um imóvel que você goste e que também goste do seu.

Primeiro, como vendedor do imóvel atual

Exija avaliação com método, não com palpite: o preço de um anúncio vizinho não é avaliação. A ABNT NBR 14653-2 define o método comparativo direto, que estima o valor a partir de imóveis semelhantes na mesma região, e você deve perguntar ao corretor quais imóveis ele comparou e por que o valor chegou àquele número. No Senhor Apê, a precificação parte de um estudo criterioso de imóveis comparáveis, para que o seu imóvel entre no mercado pelo valor que ele de fato alcança. Avaliação acima do mercado deixa o imóvel parado; abaixo, transfere parte do seu patrimônio ao comprador.
Verifique se o seu imóvel foi comprado com FGTS: pelas regras do FGTS, um imóvel não pode ser adquirido com o fundo se já foi objeto de compra com FGTS há menos de 3 anos, contados do registro na matrícula. Se for o seu caso, quem pretende usar o FGTS não poderá comprá-lo nesse prazo. Saber disso antes de anunciar ajusta o prazo de venda e a estratégia de preço.
Calcule os custos da venda: no Senhor Apê, assim como no mercado em geral, a comissão de corretagem é de 6% sobre o valor da venda, paga pelo vendedor. Esse valor entra na conta do quanto efetivamente sobra para a compra do novo imóvel.
Aproveite a isenção de IR: o art. 39 da Lei nº 11.196/2005 isenta de imposto de renda o ganho de capital na venda de imóvel residencial quando o valor é aplicado na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias. O benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Os 180 dias contam a partir do contrato de venda, então a busca pelo novo imóvel deve começar próximo a venda ser fechada.

Depois, como comprador do novo imóvel

Entenda o que o SFH significa para o seu financiamento: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é a modalidade de crédito imobiliário regulada pelo governo, que funciona com recursos da poupança e do FGTS. Ela garante duas vantagens: juros com teto (até 12% ao ano mais TR) e permissão para usar o FGTS. Desde o fim de 2025, o SFH vale para imóveis de até R$ 2,25 milhões. Funciona como a franquia de bagagem de uma companhia aérea: dentro do limite, vale a tarifa regulada; acima dele, outra tabela. O imóvel acima do teto vai para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em que não existe teto regulado de juros nem uso do FGTS. O que define o enquadramento é o valor de avaliação feito pelo banco, não o preço anunciado, por isso um imóvel próximo de R$ 2,25 milhões exige atenção ao laudo. Para essa etapa, oferecemos assessoria de crédito por meio de parceiro especializado, com custo pago pelo Senhor Apê.
Confira se você pode usar o FGTS: é preciso ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, não ter financiamento ativo no SFH e usar o imóvel como moradia própria. Há ainda uma regra decisiva para quem troca de imóvel: o comprador não pode ser proprietário de imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, com exceção de quem detém fração igual ou inferior a 40% de um imóvel. Na prática, a família que troca de imóvel na mesma cidade só usa o FGTS na compra depois que a venda do imóvel atual estiver concluída.
Inclua escritura e registro na conta: no Estado de São Paulo, os emolumentos de cartório são fixados por lei estadual e são os mesmos em todos os tabelionatos. A tabela é progressiva por faixas, e estimativas de mercado colocam o custo total de ITBI, escritura e registro entre 3% e 5% do valor do imóvel. O Senhor Apê te apresenta uma estimativa real dos valores durante a negociação para você conseguir planejar a compra com calma.
Conheça os descontos possíveis nos custos de cartório: na compra financiada, o contrato do banco tem força de escritura pública (Lei nº 4.380/1964, art. 61), o que dispensa a escritura em tabelionato. Além disso, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973, art. 290) concede 50% de desconto nos emolumentos da primeira aquisição residencial financiada pelo SFH. Quem está trocando de imóvel normalmente já teve um imóvel e não se enquadra nesse desconto de primeira aquisição.
Confira a documentação do imóvel novo: matrícula atualizada e certidões do vendedor evitam que uma pendência trave a compra e, com ela, o prazo dos 180 dias da isenção de IR.

4. Ordem das operações

Vender antes dá poder de negociação na compra e libera o uso do FGTS, mas pode exigir moradia temporária caso o período de desocupação de ambos os imóveis não coincidam. Comprar antes garante o imóvel escolhido, mas exige recursos para carregar dois imóveis e impede o uso do FGTS enquanto o atual não for vendido. Para a maioria das famílias, a saída mais segura é negociar as duas pontas com prazos amarrados em contrato, com a venda concluída antes da compra.

Principais pontos

Uma família que vai crescer deve dimensionar o novo imóvel para os próximos 5 a 10 anos e considerar o motivo do crescimento, porque a chegada de um filho e a mudança de um pai idoso pedem espaços diferentes.
Dormitórios com ventilação natural e sem umidade são critério de escolha quando há crianças, já que a Organização Mundial da Saúde associa umidade e mofo internos a sintomas respiratórios e asma.
Imóveis de até R$ 2,25 milhões, pelo valor de avaliação do banco, se enquadram no SFH, que oferece juros com teto e permite o uso do FGTS.
Quem troca de imóvel na mesma cidade só pode usar o FGTS na compra depois de vender o imóvel atual, porque o fundo não pode ser usado por quem já é proprietário de imóvel residencial no município.
Quem vende o imóvel residencial atual e compra outro em até 180 dias pode ter isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital, conforme o art. 39 da Lei nº 11.196/2005.

Senhor Apê Negócios Imobiliários Ltda. | CRECI-SP 27.230-J | Santo André, SP

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